Vor einiger Zeit standen wir auf einem Balkon am Untergütsch. Hinter uns der Gütschwald, vor uns der Blick auf die Stadt Luzern. Eine Lage, die das Objekt für viele Käuferinnen und Käufer zu etwas Besonderem macht.
Die gängigen Online-Bewertungstools, sogenannte hedonische Modelle, die den Wert anhand tausender Vergleichsdaten statistisch ableiten, ergaben einen Wert, der spürbar unter unserer eigenen Einschätzung lag. Beim Verkauf zeigte sich, dass diese Einschätzung richtig war: Der erzielte Preis lag rund dreissig Prozent über dem hedonischen Modellwert.
Schnell, aber mit Schwachstellen
Solche Unterschiede überraschen nicht. Ein hedonisches Modell erkennt weder aussergewöhnliche Lagequalitäten noch die Käufergruppen, die genau solche Besonderheiten suchen. Für das System ist es ein Standardobjekt. Für den Markt nicht.
Vorteile von Online-Bewertungstools
Trotzdem haben Schnellbewertungen ihren Nutzen. Auch wir verwenden sie als erste Orientierung. Das ist sinnvoll, weil Banken ihren Belehnungswert meist ebenfalls auf hedonischer Basis berechnen. Entscheidend ist jedoch, wie man diese Zahl richtig einordnet: Welche Käuferinnen und Käufer kommen realistisch infrage? Wie viel Eigenkapital bringen sie mit? Und wie stark beeinflusst der Bankwert tatsächlich den erzielbaren Marktpreis? Diese Fragen entscheidet kein Tool, sondern Erfahrung.
Schnellbewertungen liefern verlässliche Richtwerte dort, wo Objekte gut vergleichbar sind. Sobald jedoch Lagequalität, Zustand, Ausbau, Entwicklungspotenzial oder technische Risiken ins Spiel kommen, verliert die hedonische Zahl an Aussagekraft. Das gilt genauso bei Anlageimmobilien, bei Liegenschaften im Baurecht oder überall dort, wo besondere Faktoren eine Rolle spielen, etwa bei Sanierungsbedarf, Ausnutzungsreserven oder speziellen baulichen oder rechtlichen Rahmenbedingungen.
Was macht eine fundierte Bewertung aus?
Eine fundierte Bewertung braucht mehr als Statistik. Sie braucht Ausbildung, Marktpraxis und interdisziplinäres Fachwissen. Unsere Bewerterinnen und Bewerter arbeiten eng mit Vermarktung, Bewirtschaftung und Baumanagement zusammen. Das führt zu Werten, die auf tatsächlichen Marktdaten, realen Betriebskosten und technischen Einschätzungen basieren – nicht nur auf Datenmodellen.
Vertrauen Sie der persönlichen Einschätzung
Schnellbewertungen haben ihren Nutzen. Sie sind ein guter Startpunkt. Entscheidend ist aber, dass man versteht, was sie leisten und wo ihre Grenzen liegen. Wer den Wert seiner Liegenschaft wirklich kennen will, braucht keine Maschine, sondern jemanden, der Markt und Objekt richtig einordnet.
Wir unterstützen Eigentümerschaften mit Einschätzungen, die auf Erfahrung, Marktkenntnis und einer ehrlichen Analyse basieren und damit eine Grundlage bieten, auf die man sich verlassen kann.
