keine Treffer
A
Abbruchsreife
Die Abbruchreife einer Baute ist in der Regel dann gegeben, wenn der Wert des Baulands abzüglich Abbruchkosten höher ausfällt als der Verkehrswert bei Fortbestand der Baute.
Absoluter Wert
Wert bei bestmöglicher Nutzung eines Grundstückes. Dieser Maximalwert wird jedoch bei überbauten Grundstücken nur selten erreicht und trifft in der Regel nur auf unbebaute Parzellen zu. Der absolute Landwert kann zum Beispiel mittels Preisvergleichen mit anderen gleichartigen Grundstücken („Statistikmethoden“) ermittelt werden.
Alleineigentum
Eine Person ist Alleineigentümerin einer Sache und kann im Rahmen der Rechtsordnung beliebig darüber Verfügen.
Altersentwertung
Die Altersentwertung eines Gebäudes ist die wertmässige Einbusse, welche auf dem Neuwert seit der Erstellung infolge Alter, Abnützung und anderen Gründen eingetreten ist.
Ausnützungsziffer (AZ)
Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche. Die AZ legt somit fest, wie viel Prozent der Landfläche als Geschossfläche angerechnet werden können.
Aussen-Geschossfläche AGF
Die Aussen-Geschossfläche AGF ist die genutzte Grundrissfläche ausserhalb der allseitig umschlossenen und überdeckten Geschossfläche. Sie umfasst im Wesentlichen die Fläche von Balkonen und Terassen, Dachzinnen und Dachgärten, offenen Parkgaragen, sofern diese nicht in direkter Verbindung mit der Umgebungsfläche stehen. Anderenfalls sind sie der Umgebungsfläche zuzuordnen. Die Aussen-Geschossfläche AGF gliedert sich in Aussen-Nettogeschossfläche ANGF und Aussen-Konstruktionsfläche AKF.
Äussere Fläche zur Sondernutzung AFSN
Die äussere Fläche zur Sondernutzung AFSN eines Gebäudes umfasst die Aussen-Nettogeschossfläche, an denen Sondernutzungsrechte bestehen. Sie setzt sich zusammen aus Teilen der Aussen-Nutzfläche ANF, Aussen-Verkehrsfläche AVF und Aussen-Funktionsfläche AFF.
Aussen-Konstruktionsfläche AKF
Die Aussen-Konstruktionsfläche AKF ist die Grundrissfläche der ausserhalb der Geschossfläche liegenden Konstruktionsbauteile wie aussenliegender Pfeiler und Wandscheiben. Die Aussen-Konstruktionsfläche AKF gliedert sich in Aussen-Konstruktionsfläche tragend AKFT und Aussen-Konstruktionsfläche nichttragend AKFN.
Aussen-Nettogeschossfläche ANGF
Die Aussen-Nettogeschossfläche ANGF ist die äussere, nutzbare Geschossfläche. Die Aussen-Nettogeschossfläche ANGF gliedert sich in Aussen-Nutzfläche ANF, Aussen-Verkehrsfläche AVF und Aussen-Funktionsfläche AFF.
Äussere Fläche zur gemeinsamen Nutzung AFGN
Die äussere Fläche zur gemeinsamen Nutzung AFGN umfasse die gemeinsam genutzten Teile der Aussen- Nettogeschossfläche. Sie setzt sich zusammen aus Teilen der Aussen-Nutzungsfläche ANF, Aussen-Verkehrsfläche AVG und Aussen-Funktionsfläche AFF.
B
Barwert
Der Barwert ist der Gegenwartswert aller zukünftigen Nettomieteinnahmen (Mietwert abzüglich Bewirtschaftungsaufwand) abzüglich der auf den Bewertungsstichtag diskontierten grosszyklischen Erneuerungen bzw. geplanten Instandsetzungen.
Baugesetz
Kantonale öffentlich-rechtliche Bauvorschriften, innerhalb deren die Gemeinden ihre Bau-und Zonenpläne zu erlassen haben.
Baukostenplan
Der Baukostenplan ist ein Anlagekontenplan für sämtliche Kosten, die bei der Erstellung einer baulichen Anlage anfallen.
Baukostenpositionen (BKP)
- BKP 0 Grundstück: Kosten für Grundstückserwerb inkl. Erschliessungskosten
- BKP 1 Vorbereitungsarbeiten: Kosten für Abbrüche, Anpassungen an bestehende Bauten, Umlegung von Werkleitungen und Verkehrsanlagen usw.
- BKP 2 Gebäude: Gebäudekosten (Rohbau, Ausbau und Installationen)
- BKP 3 Betriebseinrichtungen: Kosten für eingebaute Einrichtungen, die der Nutzung des Gebäudes dienen
- BKP 4 Umgebung: Kosten für Erschliessungsleitungen, Ver- und Entsorgung, Gartenanlage, Vorplätze, Zufahrten usw.
- BKP 5 Baunebenkosten: Kosten für Baubewilligung, Anschlussgebühren, Baukreditzinsen, Versicherungen, Vermietungs-/Verkaufskosten usw.
- BKP 6-8 Reserve
- BKP 9 Ausstattung: Kosten für Einrichtungen/Möblierung
Bauland
Land, das nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften überbaut werden kann.
Baumassenziffer (Nutzungsziffer)
Aufgrund festgelegter Zahlenwerte kann das auf dem Grundstück mögliche Bauvolumen bestimmt werden.
Baurechtszins
Periodisch oder einmalig zu leistendes Entgelt für das Baurecht.
Bauzone
Im kommunalen Zonenplan ausgeschiedenes Baugebiet.
Bestandteil
Alles, was nach der am Ort üblichen Auffassung zu einer Sache gehört und ohne deren Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung nicht abgetrennt werden kann.
Betriebseinrichtungen BKP 3
Eingebaute Einrichtungen, die einer spezialisierten Nutzung des Gebäudes dienen.
Bruttogeschossfläche (BGF)
Summe aller dem Wohnen, Gewerbe oder Industrie dienenden Geschossflächen, berechnet anhand der Aussenmasse der Gebäude. Abweichungen in der Berechnungsart sind aufgrund gesetzlicher Vorschriften möglich.
Bruttorendite
Prozentuales Verhältnis des massgebenden Mietwerts/Mietzinses zum Verkehrswert bzw. zum Verkaufspreis.
D
Dienstbarkeit
Beschränktes dingliches Recht an Grundstücken (nach Art. 730 ZGB).
E
Eigenkapital
Differenz zwischen Verkehrswert und Fremdkapital.
Eigenleistung
Vom Eigentümer erbrachte wertwirksame Leistung.
Eigenmiete
Mietwert für selbstgenutzten Eigentum (fiskalischer Begriff).
Enteignung
Wegnahme oder Beschränkung des Eigentums gegen den Willen des Eigentümers aus öffentlichem Interesse gegen Entschädigung.
Erneuerungen
Investitionen zur Herstellung des ursprünglichen, neuwertigen Zustands eines Gebäudes. Siehe auch Abschreibungen.
Erschliessung
Ver-und Entsorgung des Grundstücks mit Wasser, Abwasser, Energie und Zugänglichkeit.
Erschliessungsplan
Gibt Aufschluss über die bestehenden oder projektierten öffentlichen Werke und Anlagen, die für die Groberschliessung notwendig sind.
Erneuerungsfonds
Im Zusammenhang mit Stockwerkeigentum gebildeter Fonds zur Deckung zukünftiger Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten am gemeinsamen Miteigentum.
Ertragswert
Der Ertragswert ist der kapitalisierte jährliche Mietwert eines Grundstücks und entspricht dem Barwert einer ewigen Rente. Er ergibt sich rechnerisch aus der Division des mit 100 multiplizierten jährlichen Mietwerts durch den Kapitalisierungssatz.
Ersatzbeschaffung von Wohneigentum
Bei der Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft kann ein Steueraufschub beantragt werden, soweit der Erlös innert angemessener Frist (in der Regel 2 Jahre) zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.
H
Hedonische Bewertung
Die Methode basiert auf einem bewährten statistischen Verfahren und wertet die Daten von jährlich über 25'000 Freihand-Transaktionen von Wohneigentum aus. Anhand dieser Angaben bestimmt man für den betreffenden Zeitraum den Wertanteil, den jeder einzelne Faktor am Gesamtwert der Immobilie hat. So wird der Wert einer Liegenschaft mittels der jeweiligen Eigenschaften und Lage des Objekts erklärt.
K
Kapitalisierungssatz
Für die Ermittlung des Ertragswertes ist der Mietwert mit einem angemessenen Faktor (Kapitalisierungssatz) zu kapitalisieren.
L
Landwert
Wert des Bodens überbauter oder unüberbauter Grundstücke.
M
Marktwert
Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
Mietwert
Der Mietwert ist das Resultat eines nach marktmässigen Gesichtspunkten errechneten, erzielbaren nachhaltigen Mietzinses, im Gegensatz zum Mietertrag, welcher die tatsächlich erzielten Mietzinsen beinhaltet.
N
Neuwert
Der Neuwert beinhaltet die reinen Gebäudekosten, die übrigen Baukosten die Einrichtungen, Umgebungsarbeiten, Baunebenkosten, Ausstattungen sowie allgemeine Abzüge und Zuschläge. Geschätzter oder effektiver Kostenaufwand für die Erstellung eines gleichartigen Gebäudes im Zeitpunkt des Bewertungsstichtages.
Nutzniessung
Die Nutzniessung (Art. 745 ZGB) gibt dem Berechtigten den Besitz, Gebrauch, die Nutzung sowie vollen Genuss an einer fremden Sache. Die Zinsen für darauf haftende Kapitalschulden sowie Auslagen für gewöhnlichen Unterhalt, Steuern und Abgaben trägt der Nutzniesser. Die Nutzniessung endigt mit dem Tode der Berechtigten. Für Juristische Personen endet dies mit deren Auflösung oder maximal in 100 Jahre.
R
Realwert
Der Substanzwert (Sachwert) setzt sich aus dem Zeitwert (Zustandswert), dem Landwert des Grundstückes und kurzfristigen Investitionen zusammen.
Relativer Wert
Wert eines Grundstückes, welches durch die Art der Bebauung oder durch bestehende Dienstbarkeiten etc. nicht maximal genutzt werden kann. Die Ermittlung des relativen Landwertes erfolgt durch die sogenannte „Lageklassenmethode“.
V
Verkehrswert
Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielbaren Verkaufspreis am Stichtag.
W
Wertminderung
Werteinbusse des Neuwerts infolge Alterung, Abnützung, Mängel und Schäden sowie zufolge Demodierung wie auch neuer Erkenntnisse in der Baukunde und bei den Baustoffen.
Die Wertminderung umfasst sowohl die technische Wertminderung wie auch die wirtschaftliche Wertminderung.
Wohnrecht
Das Wohnrecht (Art. 776 ff ZGB) besteht in der Befugnis, in einem Gebäude oder Gebäudeteil eine Wohnung zu nehmen. Es wird meistens unentgeltlich eingeräumt, ist unübertragbar und unvererblich. Der Wohnberechtige darf, falls das Recht nicht ausdrücklich auf seine Person beschränkt ist, Familienangehörige in seine Wohnung aufnehmen. Er ist berechtigt, auch wenn sein Recht auf einen Gebäudeteil beschränkt ist, die zum gemeinsamen Gebrauch dienende Einrichtungen des Hauses mitzubenützen. Das Wohnrecht endigt, sofern keine kürzere Dauer vereinbart wurde, mit dem Tode des Berechtigten.
Z
Zeitwert
Der Zeitwert eines Gebäudes entspricht dem um die Wertminderung reduzierten Neuwert. Die Ermittlung des Zeitwerts eines Gebäudes (Zustandswert) muss immer vom Neuwert ausgehen.