Steigende Preise auf dem Wohnungsmarkt halten die Schweiz in Atem. Erfahren Sie, welches die wichtigsten Einflussfaktoren für diese Entwicklung sind und welche Lösungsansätze es gibt, um dem Wohnraummangel entgegenzuwirken. Ausserdem werfen wir einen Blick darauf, warum Kleinwohnungen immer beliebter werden und wie sich der Wohnungsmarkt in Zukunft entwickeln könnte.
Wir werden immer mehr
In den letzten 30 Jahren wuchs die Wohnbevölkerung in der Schweiz von 6,9 auf 8,7 Millionen. Die Zahl der Beschäftigten stieg von 4,2 auf 5,2 Millionen. Das Wachstum konzentriert sich auf die urbanen Zentren. Hier entstehen immer mehr Arbeitsplätze, vor allem im stetig wachsenden Dienstleistungssektor, in dem 90% der Beschäftigten in urbanen Gebieten tätig sind. Generell lassen sich die Menschen dort nieder, wo die Arbeitsplätze gut erreichbar sind (Swisslife, 2023).
Seit der Einführung der Personenfreizügigkeit im Jahr 2002 hat die Zuwanderung zugenommen und unter anderen Einflussfaktoren zu einer zunehmenden Knappheit am Wohnungsmarkt geführt (NZZ, 2023). Ein Glück für die Schweiz: Das Wirtschaftswachstum ohne rezessive Tendenzen wie im benachbarten Ausland und der damit verbundene Wohlstand hängen direkt mit der vorhandenen Einwanderung zusammen. Der Bedarf an neuem Wohnraum wächst.
Kurzum: Wir werden immer mehr. Die Nachfrage ist höher als das Angebot. Die Miet- und Verkaufspreise für Wohnflächen steigen.
Zinswende
Der Referenzzinssatz entspricht dem hypothekarischen Durchschnittszinssatz der Banken. Mit den gestiegenen Hypothekarzinsen ist von einem Anstieg des Referenzzinssatzes auszugehen. Vermieter können im Rahmen des Referenzzinsanstiegs den Mietzins erhöhen, womit Mieter mit höheren Wohnkosten konfrontiert werden.
Höhere Zinsen führen im Gegenzug in der Tendenz zu einem Nachfragerückgang für Wohneigentum. Die Finanzierung der eigenen vier Wände wird teurer, die Zurückhaltung wächst. Zuletzt sind insbesondere die Geldmarkt-Hypotheken stark angestiegen (Anstieg SARON-Satz). Die Geldmarkt-Hypothek galt lange als günstige Finanzierungsalternative. Der SARON-Satz bewegte sich bis am 22. September 2022 noch auf negativem Niveau und steht aktuell bei über 1.4% (snb.ch).
Abnahme der Bautätigkeit und Verdichtung
Eine weitere Herausforderung ist die Abnahme der Bautätigkeit in der Schweiz. Mit der Anpassung des Raumplanungsgesetzes im Jahr 2014 erfolgte ein Paradigmenwechsel. Unter der alten Raumplanung wurde Wohnraum grösstenteils durch Einzonungen geschaffen, das heisst, Land wurde zur Bebauung freigegeben. Heute wird Wohnraum überwiegend durch Verdichtung kreiert. So wird vor allem in Städten bereits überbauter Raum durch gezielte Immobilienentwicklung nachverdichtet. Gebaut und ausgebaut werden soll dort, wo es die Menschen hinzieht und die soziale und verkehrstechnische Infrastruktur bereits existiert.
In der Praxis bestehen im Gegensatz zum Bauen auf der grünen Wiese diverse weitere Herausforderungen, welche die Produktion von Wohnraum verkomplizieren und somit zu einer trägeren Bautätigkeit führen. Die Ausgangslage im urbanen Raum präsentiert sich häufig als herausfordernd, womit die Erfüllung der Vorschriften mit einem höheren Aufwand verbunden ist (Lärmvorschriften, Brandschutz, Denkmalschutz, natürliche Belichtung etc.). Schliesslich führen Erweiterungsbauten an Standorten, wo bereits gewohnt wird, typischerweise häufiger zu Einsprachen (Partikularinteressen).
Diese Entwicklung treibt den Preis in die Höhe.
Lösung Kleinwohnungen?
Die konsumierte Wohnfläche pro Person ist aktuell mit 47 m² auf einem hohen Niveau. Mit der Urbanisierung und der verdichteten Bauweise dürfte dieser Wert sinken. Eine aktuelle Auswertung der UBS (2023) zeigt, dass Investoren aufgrund dieses Trends bei der Erstellung von Wohnungen häufiger auf Kleinwohnungen setzen. Neubauwohnungen weisen eine kleinere Fläche als in der Vergangenheit auf und es werden immer weniger Wohnungen mit fünf oder mehr Zimmern erstellt. Der Trend zu Kleinwohnungen dürfte sich in den nächsten Jahren verstärken. Alterung, fehlende Erschwinglichkeit, Urbanisierung und Nachhaltigkeitsbestrebungen sprechen für eine starke Nachfrage.
Bezüglich Nachhaltigkeit ist die Zunahme der sozialen Dichte pro Wohneinheit absolut sinnvoll. Der Bedarf an Baumaterial als auch der Verbrauch von Ressourcen wie Energie zum Heizen reduzieren sich pro Person. Auch interessant: Kleinwohnungen verzeichnen typischerweise höhere Mieteinnahmen pro Quadratmeter. So sind bei kleinen Wohnungen die Mieten im Bestand rund 20 % höher pro Flächeneinheit als bei grossen Wohnungen.
Fazit
Die Nachfrage nach Wohnraum steigt. Die logische Folge bei zu wenig Angebot und hoher Nachfrage, sogar noch mit zunehmenden Tendenzen, sind stark steigende Immobilienpreise und Mieten. Gleichzeitig fallen die Zahlen der Baugesuche. Es sind Massnahmen gefragt, welche die Wohnungsproduktion ankurbeln. Möglichkeiten bestehen darin, in vertretbarem Rahmen Bauvorschriften zu überarbeiten (Beispiel Lärmschutz, Normen bei Heimat- und Denkmalschutz etc.). Weiter trägt die Beschleunigung von Baubewilligungsverfahren dazu bei, dass Bauherren mit einer höheren Planungssicherheit rechnen können. Dies senkt Kosten für die Planung und Realisierung.
Die innerhalb des Raumplanungsgesetzes sinnvolle Zielsetzung der Verdichtung muss in der Praxis umgesetzt werden können. Die Ereignisse, welche in der Vergangenheit die Bestrebungen zur Verdichtung blockierten, sind zu minimieren. Von Effizienzsteigerung profitieren schlussendlich alle: Mieter, Käufer und Investoren.
Sie möchten mehr zum Thema Immobilien erfahren? Dank unseren Fachleuten in den Bereichen Baumanagement, Bewertung und Vermarktung bietet die Arlewo Immobilienberatung bis hin zur Ausführung alles aus einer Hand an.